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房多多的招股书里有一些诡异的数据

发布时间:2019-11-20 08:55:23 已有:1808人阅读

资料来源:一勺话

上周,范多铎发布了其美国股票上市招股说明书。它计划筹集1.5亿美元。一旦沉默之星公司回到媒体的视野,为中国工业互联网喊出了第一份saas(可通过互联网使用的信息系统)的口号。

方多多是房地产渠道电子商务时代的在线红色公司。幸运的是,它赶上了资本和互联网誓言要改变房地产行业的时代。不幸的是,直到今天,风口消失两年多之后,它才上市,所以你必须确保包装一个新概念。

但最终,投资者现在除了业绩数据什么都不相信。

我的困惑也发生在这里。

方多多的招股说明书是用英文写的,但我在我的朋友圈里看到了一篇文章链接,并对招股说明书的中文版做了一个脱水摘录,张贴在这里让大家看。详情请参阅:中国招股说明书摘录。

2017年,芳多的闭环gmv为739亿元。

2018年,凡多的gmv为1137亿元。

2019年上半年,芳多的闭环gmv为913亿元。

Gmv是在线交易的总营业额,通常适用于电子商务平台。它反映了你在平台上创造的总营业额代表了你的天花板高度。

由于平台的收入基本上是按一定的百分比获得的,了解你的gmv就可以大致计算出你的收入水平。

说实话,大多数房子卖房子,不是矿泉水。到了年底,gmv的总额只有1000亿元,这让我非常惊讶--这个数字太小了。

然而,更令人惊讶的是它落后了。

取这些数据和另一组经纪人数据,做一个简单的除法,得到人均gmv。这个数字会让你更加困惑。

方铎在招股说明书中写道,该行业约有200万名房地产经纪人。截至2018年底,芳多平台注册人数为91万。六个月后,这个数字上升到了107万。

一年1000亿元的gmv,总共有107万注册经纪人,显示了一个最简单的事实:每个经纪人一年只创造10万元。

在我看来,人均gmv大致有两层含义:

1.评估每个注册经纪人对营业额的贡献;

2.评估每个注册经纪人是否能赚很多钱。

到目前为止,范多已经进入了大约120个城市,其中20多个是个体经营者,近100个是附属企业。

目前,恒大在中国100大城市的平均销售价格为8000元,这应该反映了现实。

一套100平方米,单价8000元,平均总价80万元。

人均gmv为100,000元,这意味着在芳多平台上,平均8名经纪人加起来,一年只卖出一套。

人均gmv为10万元。按照2%的利率,经纪人全年的平均佣金收入只有2000元。他怎么能活着?

这显然非常不合理。

因此,有四种可能性可以解释这种不合理的数据:

1、与房多关联的注册经纪人数量要么是假的;

2、凡多平台上真正活跃的经纪人数量很少;

3、或房间年gmv数超过1000亿元,湿度大;

4.范多的利润和收入来源不是平台模式,而是另一条捷径。

严肃的招股说明书不应包含此类异常数据。因此,我们还必须仔细分析它的数据结构。

我下载了很多房子,可以看到,它提供了很多服务,从新房交易,二手房交易,出租房屋。

那么,是否有任何非交易数据会影响最终的计算结果?

例如,租赁业务。

我考虑了租房的因素,但我自己排除了。租房产生的收入规模太低,不会对房多的整体数据产生重大影响。

另外,按照惯例,租赁业务的比例不能太高,否则凡多就是一个真正的租赁平台。美国人并不愚蠢,绝对不会购买这个账户。

那么,有没有可能真正活跃的经纪人人数没有那么多?

正是基于这些关键数据,方多出现了三种不同的口径。

今年7月22日,芳多创始人曾Xi在一个公开论坛上表示,目前芳多全年有60多万名活跃的房地产经纪人。

其次,曾Xi表示,仅今年上半年就有26万名活跃经纪人,凡多的1600名员工全部为107万名注册经纪人服务。

方多多在最新招股说明书中表示,截至2018年底,该平台拥有近32万(317,342)名活跃经纪人。

107万,60万,32万,26万。

在这四个数据中,我们以对凡多最有利的数据为例:今年6个月,26万名勤奋的券商为凡多913亿元的gmv做出了核心贡献。

这意味着今年上半年,每家券商在芳多平均创造了35万元的交易。

从人均10万元到人均35万元,这两个数字没有本质的变化。它们仍然无法与我们心目中中国房价的正常水平相匹配。

这只能表明,在芳多平台的货架上,交易的不是房子,而是总价较低的东西。

所以,一定是出了什么事。

在这一点上,有一个更合理的解释。

如果方多只有6万名活跃的经纪人,他们在半年内创造了1000亿元的gmv,那么人均gmv是166万元,这个数字更接近普通人更熟悉的中国城市的房价水平。

因此,结论恢复正常,疑虑暂时消失。

然而,这样,凡多的重要活跃客户数据将从官方公布的30万下降到6万。你可以想想这对Fando的未来和Fando的ipo意味着什么。

60,000,只是我提供的一个假设。这一假设是基于这样一个前提,即6万名经纪人将在半年内各自成功交易一套房子,结论几乎不会通过。然而,实际上,每个经纪人只卖一栋房子半年,所以不可能在房子里养活自己。

此外,在60,000人中,有优秀的经纪人,也有普通经纪人。杰出人士的成功交易数量比普通经纪人多。虽然平均gmv符合标准,但不是所有的60,000名经纪人都能赚钱——也就是说,真正为芳多做出实际贡献的经纪人人数可能远低于60,000人。

如果你认为人均250万元的最低gmv更符合中国的房地产市场,那么应该只有4万名活跃的经纪人,相当于1000亿GMV。

在107万注册经纪人中,40,000人是活跃的,相当于有效缴款率的4%。剩下的只有旁观者。

到目前为止,我只使用了人均gmv作为演示工具,与公众印象中中国城市最低的套房总价相比,它已经演绎了足够多的戏剧。

如果我们利用招股说明书中宣布的净利润来推回其佣金金额,推回芳多佣金背后的gmv,我们也会发现更多的不合理性,并得出结论,在芳多平台上,为其创造核心收入的活跃经纪人人数可能远低于4万。

事实上,根据经纪行业的佣金率特征,人均15万至20万英镑的佣金收入应该是一、二级经纪公司生存的底线。如果太低,就没有生存的意义,因为它包括经纪人的收入和成本以及经纪公司和房多的利润来源。

另一方面,20万元的人均佣金和相应的“生存类”人均gmv应为1000万元。根据这一计算,在房多的107万注册用户中,真正有效的经纪人可能只有1万人,只有1%有效。

什么概念?100万名专业人员注册,只有10,000人能够创造价值。

到目前为止,我已经写了2000多字,使用的数据都是范铎公开的。然而,结合该行业的特点,最终的结论是令人惊讶和戏剧性的。

奇怪的数字表明了一个更重要的事实。

也就是说,不管分子或分母是谁,谁有水分,上述超出常识的比较结果显示,在凡多107万注册经纪人中,相当一部分人只是无法赚钱的临时演员,或者更确切地说,相当一部分人的盈利效率非常低——否则,凡多的gmv将是今天交易规模的几倍,这种情况并没有发生。

方多是一个向乙方收费的交易平台。你不能让你的大部分客户(经纪人)赚钱。没有一个交易平台能够走得很远。

因此,凡多的关键客户数据令人尴尬,不仅是可疑的水问题,还有未来。

在这个时候,谈论一个人的净利润,最后赞扬一个人的利润,并高调声明一个人的1600名员工创造了人均5830-8450万gmv是没有意义的。

因为,一旦那些希望赚大钱的活跃经纪人失望了,gmv就没有未来了。

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